よくあるトラブル|愛知・名古屋の不動産売却をお考えの方へ

不動産売却でよくあるトラブル

売主が知っておきたい瑕疵担保&境界トラブル

不動産を売却する場面では、物件の瑕疵(かし)や不明瞭な境界が原因でトラブルに発展することが多々あります。名古屋の不動産売却専門業者「ランドファブリック」が、不動産売却でよくあるトラブルについて解説します。トラブルを避けるために、注意すべき点などを知っておきましょう。

瑕疵担保責任にまつわるトラブル

瑕疵(かし)とは、雨漏り・シロアリ被害・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障など、不動産の欠陥のことです。不動産売買において買主が知り得なかった瑕疵のことを、法的に「隠れた瑕疵」と言います。

隠れた瑕疵が見つかった場合、買主は売主へ物件の補修や損害の賠償を求めることができます。また、瑕疵が重大で住むこともできないような場合は、契約解除を求めることも可能です。このような物件の瑕疵について売主が負う責任が、「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです。

瑕疵担保責任の期間

売主が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約の際に取り決められます。取り決めがない場合には、民法の規定に従い、「買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内」となります。なお、不動産会社(宅地宅建取引業者)が売主の場合は、2年以上、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

瑕疵の主な種類
物理的瑕疵 法律的瑕疵
建物
雨漏り・シロアリ被害・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障 など
土地
土壌汚染・地中障害物の存在など
取り引きする土地に法令上の建築制限がある場合など、法令などによって取引物件を自由に使用できないケース
心理的瑕疵 環境瑕疵
取り引きする住まいで過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的に住み心地のよさが欠けているケース 取引物件自体に問題はないが、近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害など、周囲の環境に問題があるケース

売主は、雨漏りやシロアリ被害などの不具合を、しっかり把握した上で売却に臨むことが重要です。「少しでも高く売りたい」と考えるあまり、不動産業者にマイナスポイントを伝えない方もいますが、結果としてトラブルにつながってしまうケースがあります。ノウハウのある業者であれば、不動産のマイナスポイントも踏まえてうまく価格交渉してくれますので、認識している事実はすべて伝えるようにしましょう。

境界にまつわるトラブル

土地には本来境界があるものですが、誰もが見て分かるような線引きがされているわけではなく、実際には隣地との境界が曖昧になっていることも少なくありません。日常であれば問題にはなりませんが、新しい建物を建てたり土地を売買したりするときに、トラブルに発展することがあります。

土地を売却する際には、あらかじめ境界トラブルがないことを確認しておき、もし不安がある場合は売却前に解消しておくことが重要です。

「境界標」「確定測量図」の重要性

土地の境界を正しく知るには、「境界標」と「確定測量図」が重要になります。

境界標 隣地との境界位置を示す石や杭など
確定測量図 隣接するすべての土地について境界確認を行い、それに基づいて作成した測量図

境界トラブルが起きていて、もしこれらが存在しない場合は、売却前に売主側の負担によって境界標を設置し、隣地の所有者と話し合って確定測量図を作成することが必要になります。なお、費用は確定測量図で30~50万程度です。

もし越境していたら・・・

塀や屋根、また木などが隣地に及んでいることを「越境」と言い、逆に隣地の塀などがこちらに及んでいることを「被越境」と言います。

越境・被越境があるまま売却してしまうと、買主と隣地との間にトラブルが発展する可能性が高くなります。境界を確認し、もし越境・被越境がある場合は、売主が必ず問題を解消した上で売却することが大切です。

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