不動産を売り出す|愛知・名古屋の不動産売却をお考えの方へ

STEP5 不動産を売り出す

買い手を見つけるための販売活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ販売活動のスタートです。売り出し価格を決定し、様々な販売活動を行っていきますので、おおまかな流れやポイントを理解しておくようにしましょう。名古屋の不動産売却専門業者「ランドファブリック」が、不動産売却の流れ「STEP5 不動産を売り出す」について、詳しくご説明します。

売り出し価格の決定

不動産の販売活動をスタートするにあたっては、「売り出し価格」を決める必要があります。多くの場合、売主様が希望する価格と不動産会社による査定価格を踏まえ、売主様が最終的な売り出し価格を設定します。

「早く売ること」を優先するのであれば、査定価格に近い価格設定を行い、逆に時間がかかっても「高く売ること」を優先するなら、希望価格に近い価格を設定するのが一般的です。ただし、実際に売り出し価格で売買が成立するとは限りません。買い手の希望もあるため、最終的には、買い手との交渉によって売価価格を決定していきます。

冷静かつ客観的な判断で売り出し価格を決めましょう!

不動産売却を失敗してしまう原因としてよくあるのが、売り出し価格を相場より高く設定すること。購入当時の価格と比べ、査定価格を見ても「そんなに下がっているはずはない!」と強気な姿勢で売り出し価格を高めに設定する売主様も少なくありません。

ここで重要なのは、冷静かつ客観的な判断で売り出し価格を決めることです。「近所の売却価格はもっと高かった」「数年前はいくらで売れた」など、前例や周囲の情報に振り回されていると、結果として売れるタイミングを逃してしまいます。早期かつ納得のできる価格で売却するためには、希望額は希望額として不動産業者に伝えながら、バランスの取れた売り出し価格を設定するようにしましょう。

不動産売買にまつわる5つの「価格」

不動産売買には、次の5つの価格があり、売主・買主・不動産会社の3者の希望や客観的な査定をもとに決定していきます。

【1】売却希望価格 土地や建物の所有者である売主が希望する販売価格
【2】査定価格 業者が査定した価格
【3】売り出し価格 【1】と【2】を踏まえ、調整して決定した価格
【4】購入希望価格 買主が希望する購入価格
【5】成約価格 【3】と【4】を踏まえ、調整して決定した価格

内覧の準備について

販売活動を進めていくうえでは、購入希望者の内覧を受け入れる必要があります。もし、内覧時に汚れがあったり散らかったりしていると印象が悪くなり、買う気が薄れてしまうことにもなりかねません。買い手の印象をよくするために、内覧の前にできることはしておきましょう。

内覧客を受け入れるためのチェックポイント
内覧時は在宅して快い対応を!

買い手は、「どんな人が住んでいた家なのか?」「どんな人から買うのか?」といったことを重視します。売主様が居住中の場合は、できるだけ在宅して内覧客の対応をするようにしましょう。顔を見せてあげることが、買い手の安心感につながります。

そして、近隣の環境やご近所さんの情報なども伝えてあげ、見学が終わった際には「ご縁があるといいですね」などと挨拶をすることも大切です。ちょっとした心遣いが高値で売れる秘訣になるのです。

どんな販売活動を行うのか?

不動産会社が行う販売活動には、主に次のものが挙げられます。

レインズへの登録 不動産会社は媒介契約に基づき、物件情報を指定流通機構「レインズ」に登録します。登録することによって多くの不動産会社が情報を閲覧できるようになり、幅広く購入希望者を探せるようになります。レインズについての詳細はこちら
広告媒体への掲載 インターネット広告や新聞の折り込み広告、ダイレクトメールなどによって集客を行います。不動産広告には、不動産業界が適正な表示基準を定めた規約があります。売主様も、広告に誤解を招くような表現などがないかチェックしておきましょう。
オープンルーム・
オープンハウスの開催
誰でも気軽に物件を見ることができるイベントです。購入希望者が事前に予約などする手間がないため、広く物件を見てもらえる機会になります。不動産会社は、事前に広告の配布や現地看板の設置などを行います。

~販売活動の見直し~

販売活動を行っていても、「買い手がなかなか見つからない」「活動が長期化している」という場合には、販売活動の見直しを行う必要があります。

不動産会社からの報告について

不動産会社から報告を受ける際には、現状の反響や販売活動の方法について詳しく確認するようにしましょう。定められている報告回数は契約によって異なりますが、気になることはどんどん聞くことが大切です。

販売活動に問題はないか?

なかなか買い手が現れないときは、販売活動に問題があることも考えられます。以下の項目をチェックし、不動産会社とよく話し合って活動内容を見直してみましょう。

  • 相場より高い売り出し価格を設定していないか?
  • 短期間の間に値下げを重ね、物件のイメージを悪くしていないか?
  • 物件のメリットをうまく打ち出せているか?
  • 修繕したほうがいい箇所はないか?
  • 内覧時に好印象を与えられる準備はできているか?
  • 契約した不動産会社は、熱心に販売活動をしているか?
  • 写真も多く使われた広告宣伝は有効に行われているか?
  • 内覧希望者を待たせることなく案内できているか?

不動産会社選びに失敗した・・・と気づくのは、残念ながらこの時点が多いものです。そうならないために、不動産会社選びや売り出し価格の決定は、慎重に進めていきましょう。

購入希望者との交渉

販売活動によって買い手が現れたら、価格や引き渡し日など、契約に向けての交渉を開始します。交渉は、次の流れで行われます。

STEP1購入希望者の条件を確認

不動産会社を通して、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日など、買い手の希望条件が記載された「買付証明書(購入申込書)」の提示を受けます。売主は買付証明書を確認して、具体的に交渉に入るかを決定します。決定後は、売主側・買主側の仲介業者(代理人)によって交渉が行われます。※売主・買主の仲介業者が同じ「両手仲介」のケースもあります。

STEP2条件の調整

不動産会社は売主・買主双方の希望条件を踏まえた上で、調整を進めます。この際、買主側の希望や不動産会社の意見をそのまま受け入れるのではなく、自らの希望をはっきり言うことが大切です。

場合によっては、不具合を補修しない代わりに売却価格を下げるなど、交換条件を使った交渉も可能です。円滑に交渉を進めるために、不動産会社の助言を受けながら進めていきましょう。

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